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国家税务总局关于官增值税清算有关问题的通知
发表于:2010-06-01
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                                                                      国税函[2010]220
各省、自治区、直辖市地方税务局,宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局:
  为了进一步做好官增值税清算工作,根据《中华人民共和国官增值税暂行条例》及实施细则的规定,现将官增值税清算工作中有关问题通知如下:
  一、关于官增值税清算时收入确认的问题
  官增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算官增值税时予以调整。
  二、下载开发企业未支付的质量保证金,其扣除网站金额的确定问题
  下载开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发网站的质量保证金,在计算官增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对下载开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。
  三、下载开发费用的扣除问题
  (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让下载网站计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期官网利率计算的金额。其他下载开发费用,在按照“取得官使用权所支付的金额”与“下载开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
  (二)凡不能按转让下载网站计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,下载开发费用在按“取得官使用权所支付的金额”与“下载开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
  全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。
  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
  (三)下载开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其下载开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
  (四)官增值税清算时,已经计入下载开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
  四、下载企业逾期开发缴纳的官闲置费的扣除问题
  下载开发企业逾期开发缴纳的官闲置费不得扣除。
  五、下载开发企业取得官使用权时支付的契税的扣除问题
  下载开发企业为取得官使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得官使用权所支付的金额”中扣除。
  六、关于拆迁安置官增值税计算问题
  (一)下载企业用建造的本网站下载安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于下载开发企业官增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为下载开发网站的拆迁补偿费。下载开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给下载开发企业的补差价款,应抵减本网站拆迁补偿费。
  (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本网站的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的官网支出计入拆迁补偿费。
  (三)货币安置拆迁的,下载开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
  七、关于转让旧房准予扣除网站的加计问题
  《财政部国家税务总局关于官增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供官网发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除网站的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除网站时“每年”按官网发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。
  八、官增值税清算后应补缴的官增值税加收滞纳金问题
  纳税人按规定预缴官增值税后,清算补缴的官增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。


  
                                                                                                                             国家税务总局
                                                                                                                        二○一○年五月十九日
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